Qui trình chuyển nhượng HĐMB nhà ở

Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà ở được hiểu là hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai giữa người mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án và chuyển nhượng lại cho một người mua khác.

Để dễ hiểu các bạn xem ví dụ sau: Tháng 6 năm 2015 ông A có mua một căn nhà thuộc dự án Q đang được xây dựng và theo dự kiến sẽ hoàn thành và giao nhà vào tháng 10 năm 2017. Đến tháng 8 năm 2015 ông A thấy dự án này không phù hợp với nhu cầu sử dụng nên chuyển nhượng lại cho bà B. Hai bên, ông A và bà B thỏa thuận việc chuyển nhượng lại hợp đồng theo qui định của pháp luât và bà B trở thành người thay ông A sở hữu căn nhà này trong tương lai và bà B có trách nhiệm thực hiện tiếp các thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà được ký giữa ông A và Chủ đầu tư dự án này.

Nhà hình thành trong tương lai là tài sản bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hay còn gọi là sổ đỏ tại điều kiện hiện tại. Pháp lý qui định loại giao dịch này bằng Nghị định 71 của Chính Phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây Dựng. Hôm nay chúng tôi xin hướng dẫn các bạn đồng nghiệp và khách hàng qui trình thực hiện việc chuyển nhượng lại Hợp đồng này.

Khi hai bên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã thống nhất được với nhau về giá chuyển nhượng, thuế TNCN. Chuyên viên tư vấn giao dịch (Môi giới) sẽ hướng dẫn các bên làm theo các bước sau:

Bước 1: Thực hiện đặt cọc chuyển nhượng hợp đồng

Việc đặt cọc chuyển nhượng này được lập thành văn bản có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc tại nhà riêng của bên bán. Nội dung đặt cọc sẽ gồm các thông tin cơ bản như sau:

•     Thông tin pháp lý người bán: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú…) Thông tin vợ hoặc chồng, đồng sở hữu với người bán nếu có. Trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần lấy giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú. Trường hợp ly hôn cần có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án. Trường hợp nhận thừa kế cần phải có di chúc thừa kế hợp pháp…
•     Thông tin pháp lý người mua: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú…)
•     Thông tin mô tả về nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi thông số nhà ở theo HĐMB ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)
•     Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của HĐMB nhà ở
•     Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng
•     Số tiền đặt cọc
•     Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán
•     Thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng HĐMB nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng

Sau khi kết thúc đặt cọc bước 1 người tư vấn giao dịch, chuyên viên môi giới phải giám sát chặt chẽ qui trình này để hỗ trợ bên mua và bên bán hoàn tất thủ tục. Những công việc cần chuẩn bị như liên hệ với phòng công chứng soạn thỏa sẵn hợp đồng chuyển nhượng. Yêu cầu các bên chuẩn bị các giấy tờ pháp lý cần thiết cả bản chính và bản phô tô công chứng để chuẩn bị cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng được nhanh gọn.

Các loại giấy tờ mà hai bên phải chuẩn bị gồm:

Giấy tờ bên chuyển nhượng HĐMB cần chuẩn bị

•     Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
•     Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
•     Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 04 bản phô tô công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
•     Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
•     Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của HĐMB

Các giấy tờ bên mua cần phải chuẩn bị

•     Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng
•     Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng

(Trường hợp người mua đã có vợ hoặc chồng thì có thể đứng tên cả hai hoặc một trong hai người)

Kết thúc việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời bên chuyển nhượng sẻ phải bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ phải thanh toán nốt số tiền còn thiếu theo như hợp đồng đặt cọc thể hiện.

Về việc nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng HĐMB nhà hình thành trong tương lai

Nếu bên chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN thì thông thường hai bên sẽ thỏa thuận bên mua sẽ trừ đi khoảng thuế TNCN trên tổng số tiền trả cho bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ chủ động đi đóng thuế và thực hiện các công việc còn lại để hoàn tất giao dịch.

Bước 3: Xác nhận việc chuyển nhượng HĐMB với chủ đầu tư

Theo nghị định 71 của Chính Phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc chuyển nhượng lại HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai thì sau khi hai bên lập Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng thì bên nhận chuyển nhượng mang bản gốc + bản sao các giấy tờ liên quan lên chủ đầu tư để chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng lại HĐMB này là hợp pháp. Và từ thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng được xác nhận bởi Chủ đầu tư, Chủ đầu tư sẽ tiếp tục làm việc với bên nhận chuyển nhượng về các điều khoản thi hành ghi trong HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai đã ghi. Giấy tờ để đối chiếu và hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng liên quan đến việc này bao gồm:

•     Bản gốc HĐMB nhà ở ký với chủ đầu tư + Bản sao
•     Bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng công chứng + Bản sao
•     Bản gốc CMT người nhận chuyển nhượng + Bản sao
•     Bản gốc Hộ khẩu người mua + Bản sao
•     Bản gốc xác nhận nộp thuế thu nhập của người chuyển nhượng +Bản sao
•     Bản gốc hóa đơn đóng tiền với chủ đầu tư + Bản sao

Trên đây là qui trì Giao dịch chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai được chúng tôi dẫn chiếu từ các văn bản luật liên quan và kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình giao dịch. Thông tin chỉ có giá trị tham khảo. Các bạn muốn rõ thông tin và chi tiết hơn xin truy vấn tìm kiếm văn bản pháp luật gốc.

Trân trọng cảm ơn!